Interview de Thierry D’amore, Directeur du Value added chez VALIMMO REIM.
Présentez-nous VALIMMO REIM et vos activités ?
VALIMMO REIM est une société Française indépendante de gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs professionnels (Agrément AMF sous le n°GP-202215 avec effet au 19/05/2022) qui bénéficie de l’intégration des savoir-faire et de l’expérience patrimoniale de la foncière VALIMMO.
Notre apport aux investisseurs professionnels est le résultat de la volonté entrepreneuriale qui associe les savoir-faire d’une foncière et l’expertise d’un fonds, VALIMMO REIM est une des rares sociétés de gestion de fonds immobiliers qui intègre l’ensemble des métiers de l’immobilier et de l’investissement financier : Fund management (Gestion de fonds), Asset management (Gestion d’actifs), Property management (Gestion locative), Investment Management (Investissements), Project management (Gestion de projets/maîtrise d’ouvrage déléguée) et Accounting & legal (Comptabilité et juridique).
Plus particulièrement à VALIMMO REIM, je m’occupe du management des opérations « Value added » et des nouveaux projets pour le compte des différents fonds que nous gérons.
Quelles sont les spécificités de VALIMMO REIM pour accroître la création de valeur immobilière ?
La lutte contre le réchauffement climatique nous impose un cadre règlementaire très contraignant et en constante évolution : taxonomie Européenne, décret tertiaire, décret BACS, loi mobilités, RE 2020… dont les implications bouleversent le marché de l’immobilier commercial. Les actifs qui ne resteront pas en ligne avec ce cadre légal et avec un haut niveau de performance énergétique seront très fortement décotés.
En parfait accord avec la politique ESG de VALIMMO REIM dont l’un des principaux enjeux est de privilégier la performance énergétique réelle, nous avons choisi de systématiser l’autoconsommation simple sur nos opérations tertiaires.
Elle se caractérise par la mise en œuvre d’un système de production d’énergie renouvelable (photovoltaïque généralement) couplé à un Réseau Intérieur des Bâtiments (RIB) installé sur l’ensemble immobilier. Le RIB est spécifique à la stratégie VALIMMO REIM et il permet de transformer les contraintes légales en opportunités.
En effet, pour un projet à usage de bureaux, le RIB permet de n’avoir qu’un seul Point de Livraison (PDL) électrique à l’échelle d’un foncier, ce qui réduit le coût des abonnements en énergies tout en faisant bénéficier la production in situ à l’ensemble des points de consommation d’électricité (parties communes et privatives) ce qui optimise le taux d’autoconsommation au niveau de l’ensemble immobilier.
Cette stratégie se déploie-t-elle sur la gestion de tous les différents types d’actifs ?
Oui, sans exception et sur les quatre types d’opérations que nous mettons en œuvre pour les fonds que nous gérons : les constructions neuves (telles que le SymphonIA à Sophia Antipolis), la création d’extensions sur les sites en exploitation (telles que les 2 arcs et Buropolis à Sophia Antipolis), les réhabilitations lourdes telles que celle du bâtiment Héraklion à Sophia Antipolis, et pour les sites en « value added » purs (comme Ecopolis à Sophia Antipolis).
Au cœur de notre stratégie se retrouve toujours le dispositif de production photovoltaïque en autoconsommation simple avec ou sans batterie, avec ou sans revente simple. Cette utilisation de l’autoconsommation énergétique sur les bâtiments à usage de bureaux est dans l’ADN de VALIMMO REIM.
Quels sont les axes de création de valeur ?
Tout en revalorisant des bâtiments devenus obsolètes, car ne respectant pas la législation, mais aussi en luttant contre le réchauffement climatique, ce dispositif de production d’énergie renouvelable permet de réduire la consommation électrique et les factures des entreprises locataires au sein de nos actifs, par 4.
A côté de la construction neuve, avec la création d’extensions sur les sites en exploitation, les réhabilitations lourdes ou les repositionnements des sites en exploitation, VALIMMO REIM garantie la pérennisation des actifs immobiliers en évitant leur décote.
Le Réseau Intérieur du Bâtiment (RIB) permet l’effacement des consommations produites, ce qui stabilise la part des charges locatives liées à l’achat d’énergie tout en réduisant l’impact d’un emballement des marchés de l’électricité comme nous l’avons vécu récemment.
En quoi cette expertise de VALIMMO REIM constitue un modèle innovant unique ?
En plus d’être pionnière dans la mise en place de dispositifs photovoltaïques et de RIB depuis 2015, je constate que cette pratique est loin d’être courante et systématique sur le marché de l’immobilier.
VALIMMO REIM va même plus loin pour créer de la valeur immobilière en étant la première et la seule à porter le combat de la généralisation de la mise en place de RIB avec autoconsommation simple aux bâtiments non-tertiaires (industrie et locaux d’activités) qui n’est pas encore autorisée par la législation (article Nice-Matin).
Quel avenir donnez-vous à cette stratégie ?
Partant du constat que le parc d’immeubles tertiaires vieillissant, voire obsolète, est très important sur notre territoire et que l’objectif de zéro artificialisation nette des sols à horizon 2050 de la Loi climat et résilience limite très fortement le potentiel de constructions neuves et participe à augmenter de manière considérable ses coûts de construction (obligation de réalisation de parkings en sous-sol par exemple), la réhabilitation lourde et le « value added » (repositionnement des sites en exploitation) ont de beaux jours devant eux sur le territoire national et plus particulièrement sur Sophia Antipolis.
