Interview de François Moison, Président de VALIMMO REIM, société de gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs professionnels, avec Thierry d’Amore, Directeur des Opérations de VALIMMO REIM. Quels travaux effectuer pour transformer l’actif tertiaire déjà exploité Ecopolis (anciennement WTC), à Sophia Antipolis, en actif ISR. Explications du modèle de transformation du parc immobilier ancien à Sophia Antipolis.
Présentez-nous Ecopolis et les objectifs des transformations effectuées pour cet actif tertiaire :
Thierry d’Amore. Initialement acquis par la société DOW CHEMICAL dans les années 80 pour y construire son siège régional, le site a connu, par la suite, plusieurs phases de détention et de construction successives pour devenir le parc tertiaire multilocataire d’environ 14 000 m2 que VALIMMO REIM a acheté en septembre 2021.
L’ensemble immobilier composé de 6 bâtiments édifiés de 1982 à 2015, bien que correctement entretenu, n’était pas homogène techniquement et énergétiquement.
En effet, comme cela est fréquemment rencontré après 40 ans d’exploitation, les installations techniques ont été remaniées et adaptées au gré des besoins des utilisateurs.
En conséquence, avec l’acquisition de ce parc immobilier, les objectifs étaient de préparer le site aux nouvelles échéances réglementaires telles que le décret tertiaire, le décret BACS, la Loi d’Orientation Mobilité (LOM), TAXONOMIE et de projeter ses futures performances énergétiques.
Quelles ont été vos motivations pour entreprendre de tels travaux pour Ecopolis ?
François Moison. Notre objectif était double.
Dans un premier temps, nous souhaitions dupliquer notre savoir-faire technique déjà déployé sur les nouveaux projets sur un immeuble existant et occupé à plus de 90%.
Dans un second temps, nous voulions apporter un nouveau type de création de valeur à nos investisseurs, car nous croyons que ce nouveau cadre réglementaire et législatif est une réelle opportunité.
Plus concrètement, quels types de travaux ont été effectués ?
Thierry d’Amore. Pour affiner notre projet, nous avons missionné le cabinet THOR ingénierie. C’est un bureau d’études spécialisé en fluide et énergie qui a réalisé un audit des installations techniques et des consommations existantes, puis qui nous a accompagné sur la définition des travaux à mettre en œuvre pour chacun des immeubles afin d’atteindre le niveau de performance attendu.
Ainsi, c’est près de 2,6 M€ de travaux d’amélioration qui ont été décrits et réalisés principalement autours de 3 grands thèmes :
- Le CVC (chauffage/ventilation/climatisation) avec notamment, lorsque cela était nécessaire, la rénovation ou le remplacement des centrales de traitement d’air à doubles-flux, des pompes à chaleur, des automates de régulation de la température.
- Le Cfo/Cfa (courant fort et courant faible) avec notamment le remplacement du transformateur privé, la mise en place de panneaux photovoltaïques en autoconsommation sur chaque immeuble, le déploiement de prises de recharges pour véhicules électriques, le remplacement des TGBT (tableau général basse tension) des services généraux avec l’installation de sous comptage par départ.
- Le clos et couvert avec notamment le remplacement des menuiseries gamme froides par des châssis gamme thermiques, la vérification des étanchéités des toitures terrasses et leur rénovation le cas échéant.
Quels sont les principaux freins à lever et comment avez-vous géré cette transformation alors que le site est déjà exploité ?
Thierry d’Amore. La principale difficulté a été le repérage des réseaux, car ce patrimoine a été édifié en plusieurs étapes et remanié à de multiples reprises. De plus, compte tenu du fort taux d’occupation des locaux et de la nature sensible, des activités de certains de nos locataires (Data center par exemple), il a fallu opérer en assurant la continuité des services et notamment gérer les plages de coupures électriques nécessaires aux remplacements des équipements.
Pour tenir compte de ces paramètres, la communication avec nos locataires a été essentielle. Nous y sommes arrivés grâce au travail commun et au savoir-faire de nos équipes de maîtrise d’ouvrage déléguée et de property management.
De même, pour les travaux, nous avons opté pour des marchés de travaux en corps d’états séparés avec des entreprises dont nous connaissions le sérieux et la capacité d’adaptation pour faire face aux nombreux aléas attendus sur ce projet.
Faut-il renouveler cette expérience sur le parc tertiaire ancien de Sophia Antipolis ?
François Moison. Le parc tertiaire de Sophia Antipolis est âgé. En effet, la technopole a plus de cinquante ans et son développement n’a pas été continu. Le parc immobilier est donc largement « daté ». Cependant, les immeubles âgés bénéficient très souvent d’un taux d’occupation flatteur supérieur à 90%.
Ce type d’opération de rénovation d’immeubles en exploitation se renouvellera forcément, car, la vacance sur Sophia est d’environ 4% et la réglementation nous incite à faire basculer les biens de VALIMMO REIM dans ce nouveau cadre règlementaire écoresponsable.
Pourquoi ce nouveau nom Ecopolis et quel est le futur de cet actif ?
François Moison. Le site a été transformé, ce n’est plus exactement le même, le nom WTC ne nous paraissait plus refléter la nouvelle réalité de ce campus d’entreprises, il nous fallait en faire un nouveau marqueur.
Effet, ce site unique, bénéficie maintenant des meilleures pratiques de gestion et des meilleures technologies, comme a pu le rappeler Thierry, mais il conserve cet « esprit de campus » au cœur de la technopole européenne avec une vocation de développement durable.
Naturellement, le nom ECOPOLIS Campus les Crêtes a été identifié, la nouvelle signalétique sera installée dès le 1er février 2023.
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