Après 12 mois d’existence, Yves Drouet, Directeur Général adjoint de VALIMMO REIM et Stéphane Porcel, Directeur du Développement de VALIMMO REIM, font le point sur le 1er fonds immobilier en France dédié aux établissements de soins et services animaliers, Article 8 SFDR, réservé aux investisseurs professionnels.
- Quel bilan faites-vous pour la première année d’existence de WELL-WET IMMO France ?
Yves Drouet :
Nous pouvons dire que c’est un succès, notamment dans la période complexe que nous connaissons. La philosophie d’investissement innovante répond à la fois à un besoin des vétérinaires exploitants et aux attentes des investisseurs. Cela s’est traduit d’une part, par la constitution d’un premier tour de table d’investisseurs institutionnels et d’autre part, par une coopération réussie avec les vétérinaires, matérialisée par l’acquisition d’un premier Centre Hospitalier Vétérinaire et de nombreux projets en cours. Ce bon démarrage a été facilité grâce à l’engouement et à la fédération des équipes autour de cette nouvelle classe d’actifs à forte contribution sociétale et territoriale, qui est dans l’ADN de VALIMMO REIM.
2. Quelle a été la stratégie d’investissement clé du fonds au cours de cette année ? Est-elle toujours unique ?
Yves Drouet :
Après un an de mise en œuvre, notre philosophie reste identique, mais notre stratégie s’est affinée au gré de notre connaissance du marché. L’ambition de WELL-VET IMMO FRANCE de s’inscrire comme le premier fonds de référence du secteur en France, en constituant un portefeuille diversifié d’une centaine de millions d’euros d’actifs d’ici 3 à 5 ans est confortée.
Les piliers de notre philosophie d’Investissement demeurent :
- Des Investissements en régions
Les spécificités immobilières des bâtiments et les bassins de population de propriétaires d’animaux de compagnie contribuent au développement des régions et aux économies locales.
- Contribuer à l’attractivité des lieux de travail des praticiens
L’objectif est de permettre aux associés de proposer un cadre de travail agréable et de faciliter le quotidien des équipes, en mettant à leur disposition un matériel de pointe. Il s’agît aussi, d’attirer des praticiens avec des équipements modernes (laboratoire d’analyses, équipements d’imagerie, etc.).
- Une amélioration continue de la qualité des soins et du bien-être Animal
La meilleure prise en compte du bien-être de l’animal associée au renforcement des liens affectifs.
- Une solution immobilière adaptée au Momentum du marché
Faciliter la dynamique de regroupement des activités dans des locaux plus spacieux (offrant une meilleure qualité de service), en simplifiant et réduisant les coûts de la gestion immobilière.
- Proposer aux investisseurs une offre financièrement attractive
Le fonds vise des actifs récents qui répondent aux spécificités techniques des exploitations (dimensionnement des blocs opératoires, gestion des flux, des déchets, rénovation énergétique, etc.). Une attention particulière est portée sur la solidité financière des exploitations dans le cadre d’un partenariat de long terme (baux commerciaux). La valeur des actifs est soutenue tant par la capacité financière des exploitants à payer leurs loyers (taux d’effort), que par la localisation des actifs (zones urbaines et péri-urbaines).
La stratégie d’investissement s’est affinée.
Elle vise toujours à créer un portefeuille immobilier constitué de murs d’établissements de soins et services animaliers, en France métropolitaine, mais une attention particulière est portée aux établissements de « Référés ». En effet, ceux-ci, nécessitent, pour atteindre les futurs standards du marché des soins animaliers, des investissements d’équipement et de dimensionnement immobiliers. Ainsi, le portefeuille cible sera diversifié en termes de typologies d’actifs (CHV, Cliniques Spécialisées et Généralistes), de zones géographiques (maillage territorial national) et de contreparties locatives, financièrement pérennes (indépendants, réseaux et groupements).
3. Quel(s) établissement(s) vétérinaire(s) le fonds a-t-il acquis (ou sont en cours d’étude), comment « ont-ils » été sélectionnés ?
Stéphane Porcel :
Le 23 mai 2023, WELL-VET IMMO France a acquis un des plus importants Centre Hospitalier Vétérinaire de France à Meaux : Les Cordeliers. La clinique vétérinaire Les Cordeliers, créée au début du 20ième siècle, est devenue en 2006 un Centre Hospitalier avant de s’agrandir en 2019 pour répondre à la forte croissance de ses activités et de son équipe.
Le Centre Hospitalier Vétérinaire Les Cordeliers, c’est une équipe de près de 100 collaborateurs, dont 35 docteurs vétérinaires, réalisant plus de 35 000 consultations annuelles (dont 3 500 passages au service des urgences).
Ce centre est une référence, car il est d’ores et déjà adapté aux dernières normes exigées pour l’exercice professionnel des soins pour animaux de compagnie. Malgré sa récente construction, l’exploitation nécessite de s’étendre pour faire face à l’accroissement de la demande de soins et aux besoins des praticiens. L’équipe de VALIMMO REIM intervient pour accompagner l’évolution du bâtiment.
Pour les actifs en cours d’analyse, VALIMMO REIM sélectionne principalement les exploitants propriétaires de leurs établissements qui ont des besoins d’accompagnement à moyen ou long terme pour agrandir ou améliorer leur actif immobilier. La vocation de cet accompagnement est de concevoir et suivre les évolutions techniques des travaux en privilégiant le bien-être et l’épanouissement au travail des praticiens et de leurs collaborateurs.
La diversité des actifs que nous sommes en train d’analyser, permettra (par leurs surfaces, le profil des exploitants-propriétaires (indépendants ou en groupement national ou international)), au fonds WELL-VET IMMO France d’atteindre l’objectif d’équilibre du portefeuille d’actifs et de volume d’investissement fixés initialement.
À ce jour, nous analysons 8 actifs de 400m² à 1 700m² et avec une enveloppe d’investissement pour l’année 2024 d’environ 30 millions d’euros et 2,5 millions d’euros de travaux d’extension ou de remise à niveau en termes suivant les critères ESG (Environnement, Sociétal, Gouvernance).
4. Comment réagissent les professionnels de la santé animale à votre offre ?
Yves Drouet :
Très favorablement. En effet, c’est une solution de financement de leur outil de travail avec une gestion immobilière globale « clé en main ». C’est aussi une solution qui fluidifie la gouvernance des exploitations au bénéfice de chacun des Associés (en réponses aux attentes très diverses de chaque vétérinaire).
Enfin, c’est la possibilité d’accompagnements futurs en fonction des évolutions d’activités des cliniques (ex : déploiement d’une nouvelle spécialité, passage du statut de Centre Vétérinaire Spécialisé à celui de Centre Hospitalier Vétérinaire…). Lire le témoignage du Docteur vétérinaire Stéphane Libermann.
Dès que les exploitants s’emploient à définir leurs besoins (en termes d’évolution de leur « outil » d’exploitation), ils se retrouvent devant des démarches difficiles à maîtriser et pour lesquelles les objectifs d’investissement de chaque associés (sur le moyen et long terme), sont différents.
Il s’agit de sujets d’investissements et techniques conséquents qui nécessitent un savoir-faire spécifique et un engagement en temps passé que les exploitants d’établissements de soins animaliers n’ont pas naturellement.
Dans nos échanges, les exploitants valorisent la possibilité de nous transférer cette phase du projet et d’externaliser les murs immobiliers pour se concentrer sur leur cœur de métier vétérinaire.
5. Le fonds a-t-il géré des défis spécifiques liés à l’acquisition et à la gestion de ces établissements vétérinaires ?
Yves Drouet :
Nous achetons principalement « off market » à des particuliers vétérinaires. Ceux-ci sont peu familiers avec les pratiques institutionnelles et ont des objectifs différents selon leur profil (associé vétérinaire : indépendant, membre d’un réseau ou salarié d’un groupement).
Stéphane Porcel :
Nous anticipons d’éventuels défis de gestion pour veiller au respect des réglementations immobilières en échangeant au sujet de nos contraintes et objectifs avec les vendeurs dès le processus d’acquisition. Ainsi, certains sujets comme le traitement des déchets sont déjà bien traités en exploitation, mais par exemple la thématique consommation énergétique ne fait habituellement pas partie des préoccupations des exploitants. Donc nous proposons la mise en place de process, de reporting et d’investissement en maintenance et travaux d’amélioration continue sur les sujets environnementaux qui nous permettent, en tant que propriétaire, de réduire la consommation et les émissions de carbone et tout en permettant, aux exploitants vétérinaires de bénéficier d’économies d’énergie, donc de réduction des charges.
6. Pouvez-vous nous faire un point sur le montant levé par le fonds et ses performances sur cette première année ?
Yves Drouet :
La levée de fonds, dans un contexte complexe, a permis, en quelques mois, de constituer une enveloppe de plus de 20 millions d’euros de capacité d’investissement afin de réaliser l’acquisition du CHV Les Cordeliers en mai 2023 et de sécuriser les projets d’acquisition qui seront finalisés en 2023.
Notre connaissance affinée du marché et de ses acteurs nous permet de maintenir nos prévisions de performance « investisseurs » malgré le durcissement des conditions de financement.
Le rythme de progression du marché vétérinaire est toujours soutenu et tiré par l’activité dédiée aux chiens et chats.
Du côté des professionnels, c’est la poursuite de la tendance de concentration des exploitations (réseaux et groupements) avec des besoins d’optimisation financière : développement de plateformes de groupement des achats ou des besoins pour le financement des équipements et des formations du personnel. Cette croissance soutenue des exploitations, engendre aussi des attentes d’accompagnement pour la gestion de leurs entreprises. En parallèle, il y a un mouvement important, emmené par l’ordre des vétérinaires, de préservation de l’indépendance de gestion des vétérinaires de leurs exploitations.
Comme beaucoup de marchés en cours de structuration, celui des soins animaliers implique le maintien des performances d’exploitation, une maîtrise de la croissance des bâtiments, et des évolutions chez les professionnels (revalorisation salariale, manque d’effectif qualifié, recherche d’équilibre de vie, augmentation du salariat et féminisation de la profession).
7. Pouvez-vous nous parler de la performance du secteur immobilier des soins vétérinaires en France par rapport à d’autres marchés immobiliers au cours de cette année ?
Yves Drouet :
Cette activité immobilière au service des vétérinaires (initiée par VALIMMO REIM) en est au début de sa structuration et de son institutionnalisation. Nous n’observons pas encore de mouvements significatifs d’externalisation de l’immobilier vétérinaire, ni de compression de taux comme nous l’avons observé ces dernières années pour les classes d’actifs plus traditionnelles. C’est un marché profond (près de 6 400 établissements), varié en termes de typologies d’actifs (cabinets, cliniques, centres vétérinaires spécialisés et centres hospitaliers vétérinaires) et géographiquement diversifié (zones urbaines, périurbaines et rurales).
La spécificité de ce marché immobilier au service des vétérinaires réside dans sa nature d’outil d’exploitation. Et, contrairement aux actifs de santé humaine, les structures d’exploitation sont à la première phase de structuration de leur gouvernance et d’adaptation de leur outil de travail immobilier.
C’est une particularité française à la différence d’autres pays anglo-saxons et d’Europe du Nord dans lesquels les réseaux et les groupements vétérinaires représentent plus de la moitié des exploitations.
Nous observons des dynamiques de maillages régionales structurantes autour d’établissements de « référés » disposant de spécialités de soins (chirurgie, imagerie, dentisterie, oncologie…), qui accueillent une patientèle redirigée par des cliniques et cabinets généralistes.
Ces éléments constituent une opportunité pour les praticiens vétérinaires français de faire évoluer la gestion et les modes de détention de leur outil immobilier, mais aussi, pour les investisseurs professionnels de contribuer à l’amélioration de la couverture et de la qualité des soins animaliers.
8. Quelles sont vos ambitions de croissance et de performance pour cette deuxième année ?
Yves Drouet :
VALIMMO REIM souhaite développer son accompagnement dans la réalisation de travaux d’extension et de restructuration des bâtiments d’exploitation vétérinaires tout en continuant à faire croître la taille du fonds, en diversifiant le portefeuille par types d’actifs, par zones géographiques et par contreparties locatives. Nous souhaitons convaincre de nouveaux investisseurs de nous faire confiance, pour répondre à la forte demande de financement des vétérinaires.
Nous maintenons notre objectif de 100 millions d’euros (en taille cible du fonds) afin de constituer le premier portefeuille de qualité et diversifié d’établissements de soins vétérinaires, tout en devenant le partenaire immobilier de référence pour les vétérinaires en France.
Pour les investisseurs, 2024 sera la première année de distribution de dividendes du fonds, en ligne avec les objectifs financiers initialement fixés.
9. Comment le fonds prévoit-il de s’adapter aux objectifs d’investissements socialement responsable ?
Yves Drouet :
VALIMMO REIM, signataire des Principes pour l’Investissement Responsable (PRI), a mis en place un processus « Best in Progress » qui se traduit par une mise en place d’une grille de notation annuelle des actifs immobiliers selon les thématiques environnementale, sociétale et de gouvernance. Une revue triennale de l’ensemble des indicateurs sélectionnés, quel que soit les fonds gérés, est effectuée avec l’aide d’un partenaire externe spécialisé.
Le fonds WELL-VET IMMO France, article 8 selon la réglementation européenne SFDR (explication en fin d’article), est également en cours de demande de la labellisation ISR.
C’est aussi la thématique de ce fonds, qui est socialement engagé pour contribuer à l’amélioration du soin animal et à la qualité de vie au travail des professionnels de la santé animale. Nous nous sommes donnés comme mission de convaincre les investisseurs professionnels français de s’associer à notre démarche.
Enfin, le fonds WELL-VET IMMO France se développe dans la parfaite continuité de la mission originelle de VALIMMO REIM : rendre nos territoires plus durables et performants.
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