1/ Présentez-vous ainsi que votre activité.
Je suis Stéphane Libermann, vétérinaire et spécialiste en chirurgie. Je suis associé à l’Hôpital Vétérinaire Les Cordeliers sur la commune de Meaux et suis responsable du service de chirurgie. Je suis également directeur des projets chez IVC Evidensia, réseau vétérinaire de référence au service du soin et du bien-être des animaux.
2/ Quelle est l’histoire du Centre Hospitalier Vétérinaire Les Cordeliers ?
C’est une histoire originale dans le monde des structures hospitalières vétérinaires. Nous sommes partis d’une structure de petite taille et généraliste pour, en 20 ans, devenir un centre de référé, puis un hôpital vétérinaire, et enfin un important centre hospitalier qui reçoit beaucoup de matériels techniques et de nombreux spécialistes.
Le Centre Hospitalier emploie aujourd’hui une centaine de personnes, dont une équipe de vétérinaires spécialistes et d’infirmières.
3/ Quelles sont les raisons qui vous ont poussé à opter pour l’externalisation de la gestion de votre immobilier ?
Ce n’était pas une raison mais plutôt une obligation. Les structures comme les nôtres ont pour vocation de croître continuellement suivant un cycle assez immuable : tous les 5 à 7 ans.
Tous les 5 à 7 ans, il faut agir : les associés historiques doivent réinvestir et contracter un nouveau prêt. Mais force est de constater que le marché actuel n’est pas favorable pour le faire avec nos fonds propres. Enfin, nous sommes dans un schéma où il est bien plus simple d’engager un investissement en nous appuyant sur une société qui a les capitaux pour le faire.
4/ Pourquoi avoir choisi les équipes de VALIMMO REIM pour réaliser cette externalisation ?
Pour une raison simple, il n’y a pas d’autres structures sur le marché capables de le faire, qui détiennent les fonds, maîtrisent le sujet et qui sont autant impliquées.
L’intérêt de confier la gestion à VALIMMO REIM, en plus de son avantage financier, est de s’assurer que nous aurons un accompagnement « clé en main » tout au long de la vie de notre outil immobilier (construction, restructuration et extension).
La deuxième raison fondamentale, c’est l’agilité des équipes de VALIMMO REIM. Le cadre ne doit pas être rigide. Cette agilité des équipes de VALIMMO REIM lui permet de s’adapter complètement à nos besoins. Nous avons pu les voir travailler avec d’autres types de structures (non vétérinaire) et à chaque fois, VALIMMO REIM a démontré sa remarquable capacité de compréhension. C’est un vrai plaisir de travailler avec l’équipe de VALIMMO REIM.
Nous avons été les premiers à travailler avec les équipes de VALIMMO REIM grâce à la mise en relation faite par IVC Evidensia.
Les projets concernés par l’externalisation sont souvent en de perte de vitesse. Ils n’avancent plus et généralement se terminent en conflits très importants entre associés. Les associés qui ont, en moyenne, 35 ans n’ont qu’une seule envie : celle de s’agrandir, de réaliser leur projet de développement d’une activité technique dont ils ont toujours rêvé alors que les plus anciens associés n’envisagent pas de réinvestir un euro supplémentaire.
Ces problématiques, qui peuvent-être assez difficiles à résoudre entre associés, VALIMMO REIM arrive à les contourner en offrant une solution qui obtient l’approbation de tous, au sein d’une vision commune.
5/ Quels sont les projets ?
Nous avons un projet d’agrandissement. Nous avons dimensionné le bâtiment sur des réflexions menées il y a cinq ans. Quand nous l’avons dessiné, nous étions une quarantaine. Même en décidant de prendre de la marge pour que cet établissement puisse accueillir 70 salariés, nous sommes aujourd’hui trop nombreux pour cette surface.
Ce projet d’agrandissement n’était pas attendu aussi rapidement, c’est devenu un besoin immédiat. D’autant plus que ce bâtiment a initialement été conçu pour recevoir un étage supplémentaire. Donc la première étape est d’agrandir le bâtiment principal pour augmenter la zone sociale et donner plus de confort aux équipes.
Il y a un deuxième projet qui verra le jour dans les années qui viennent : la réhabilitation du bâtiment historique. Le centre hospitalier les Cordeliers, c’est deux bâtiments distincts : le premier bâtiment historique situé au 29 Avenue Maréchal Joffre et l’autre, plus récent, au 35 de cette même avenue. Le bâtiment historique a besoin d’être rénové. Aujourd’hui, son état est correct, mais d’ici quelques années, il aura probablement besoin d’être aussi agrandi et totalement modernisé.
L’extension du bâtiment principal aura lieu en 2024 pour une livraison début 2025. Quant à la partie réaménagement du bâtiment historique, il faut compter trois à cinq ans.
6/ A quels confrères conseillerez-vous d’effectuer le même type d’opération avec leur actif immobilier ?
C’est un choix très personnel. Tous les vétérinaires qui achètent leur foncier le font à titre capitalistique avec l’espoir qu’un jour ce projet leur assure une retraite. Ce modèle n’existe plus. Beaucoup d’événements ponctuent la vie d’une clinique vétérinaire et avec de telles variables, il faut, soit restreindre sa capacité à se développer, parce que justement, nous ne voulons pas agrandir le foncier, soit agrandir le foncier, mais c’est plus complexe, avec ses propres fonds propres !
Je considère qu’il y a deux types de structures, pour qui logiquement, ce projet d’externalisation des actifs immobiliers fait sens. Dans un premier cas, les structures qui ont un projet d’agrandissement et qui ne veulent pas entrer dans une logique d’autofinancement, notamment lorsqu’il y a des âges très différents entre les associés. Les plus anciens n’ont pas forcément envie de porter à nouveau sur leurs épaules 20 ans d’endettement (surtout avec la conjoncture actuelle des taux d’emprunt qui augmentent en continu). Cette externalisation convient à l’ensemble des associés, cela leur donne de l’oxygène pour réaliser leur projet sans les handicaper tout en leur permettant de récupérer une plus-value au moment de la vente.
Le deuxième cas concerne les professionnels à la fin d’un cycle, autrement dit, qui envisagent de quitter leur activité professionnelle pour emprunter d’autres chemins, celui vers la retraite par exemple. À ce moment-là, effectivement, c’est plus confortable de vendre sa structure à un vétérinaire ou un groupe qui vient se substituer à un vétérinaire pour l’achat et l’intégration de la structure dans un réseau. C’est toujours une mauvaise opération de garder les murs quand on part à la retraite car les professionnels qui prennent le relais n’ont qu’une idée en tête, c’est de les quitter. Ils n’ont pas intérêt à subir les contraintes d’un ancien bâtiment si celui-ci ne peut pas être rénové et/ou agrandit uniquement pour servir un loyer à quelqu’un qui n’y travaille plus.
Ce type d’opération ne peut concerner que les structures qui gèrent déjà un certain volume d’activités (avec plus de trois vétérinaires). Il y a des microstructures avec un ou deux vétérinaires qui fonctionnent très bien en location. Ce sont des structures qui peuvent investir dans un petit pas de porte et dont le sujet du foncier n’existe pas.
Finalement, ce type d’opération concerne donc les structures de grande taille qui ont besoin d’une importante surface. Souvent, les professionnels n’ont trouvé cette surface que parce qu’ils se sont engagés dans l’achat d’un foncier (généralement par la construction d’un bâtiment). Ce sont des opérations qui se sont faites le plus souvent entre 1990 et 2005. Il y a énormément de structures qui ont assumé le bond en avant de l’activité vétérinaire à cette période en investissant dans le foncier et qui aujourd’hui sont à la fin d’un cycle et recherchent des solutions d’investissement par des tiers.
