La conduite de la transition vers des espaces de travail plus durables est devenue une priorité pour les chefs d’entreprise. Olivier Léautey, Responsable Asset Management Locatif de VALIMMO REIM vous conseille. VALIMMO REIM est depuis 2015, avec la réalisation des Aqueducs à Sophia Antipolis, le pionnier dans la conception d’immeubles de bureaux responsables. La politique ISR (Investisseurs Socialement Responsables) a toujours fait partie de l’ADN de l’entreprise, pionnière en développement d’immeubles à autoconsommation électrique.
Pourquoi choisir un immeuble de bureaux responsables ?
Compte tenu des impératifs de réduction de l’empreinte environnementale des bâtiments, des différentes règlementations et des attentes des collaborateurs, le choix d’un espace de travail responsable n’est plus une question, mais une priorité des entrepreneurs. Aujourd’hui, il s’agit plutôt de s’y retrouver le plus clairement possible parmi les multiples propositions des bailleurs de bureaux afin de choisir des bureaux qui permettent de réduire l’impact environnemental de l’entreprise, promouvoir la biodiversité, améliorer la qualité de vie au travail des collaborateurs, attirer les talents. Il s’agit aussi de réduire l’utilisation des ressources naturelles et l’ensemble des coûts d’occupation (par exemple, la facture énergétique est divisée par cinq pour les immeubles de bureaux avec autoconsommation électrique (système photovoltaïque).
Quels sont les principaux points à regarder ?
Les premières mesures écoresponsables à regarder pour les immeubles récents ou bien rénovés sont liées à l’emplacement, la production locale d’énergies renouvelables pour réduire l’empreinte carbone ainsi que la facture énergétique du bâtiment. Mais il est aussi nécessaire de vérifier la qualité des matériaux de construction et d’aménagement (murs, cloisons, menuiseries, moquette par exemple), les dispositifs d’isolation thermique, de chauffage, de ventilation et d’éclairage. Il faut aussi regarder de près les dispositifs de réduction de la consommation d’eau, de gestion des déchets et d’accès à la mobilité durable.
C’est pour ces raisons que VALIMMO REIM opère à tous les niveaux pour valoriser, commercialiser et entretenir son patrimoine et fait ainsi intervenir de nombreux corps de métiers, de la conception, de la construction et dans la gestion des espaces de travail, comme ici en images, pour l’opération de rénovation des sols et des plafonds des bureaux à Buropolis.
Pour aller plus loin, quelles sont, en détail, les mesures responsables à prendre en compte ?
Je regrouperai en cinq catégories les mesures à regarder de près :
1/ L’emplacement du bâtiment :
Celui-ci est stratégique, c’est le premier point à vérifier. L’idéal est d’opter pour des bureaux dont la situation géographique est la plus accessible possible à vos collaborateurs et dont l’accès aux transports en commun et aux pistes cyclables privilégie les courtes distances et les modes de transports durables.
Choisissez aussi un immeuble situé près d’espaces verts ou de zones de biodiversité pour contribuer à la qualité de vie des collaborateurs et à la préservation de la biodiversité locale.
Privilégiez un espace de travail avec le plus de lumière naturelle possible en choisissant un bâtiment bien orienté pour bénéficier d’un éclairage naturel optimal grâce aux baies vitrées, aux grandes fenêtres ou à des puits de lumière. Cela réduit aussi les besoins en éclairage artificiel et donc en énergie.
L’emplacement, c’est aussi son environnement proche. Tenez compte de l’empreinte carbone globale de la zone, dont celles des fournisseurs et des services utilisés par vos collaborateurs sur place. Par exemple, pour les restaurants, renseignez-vous sur leurs approches environnementales, telles que l’utilisation d’ingrédients biologiques et locaux ou leurs politiques de gestion des déchets alimentaires.
2/ Les matériaux et techniques de construction ou de rénovation de l’immeuble :
Choisissez un bâtiment construit avec des matériaux durables, recyclés ou à faible impact environnemental, tels que le béton ou les menuiseries, mais aussi avec des matériaux recyclés.
Pleinement en phase avec ces enjeux, VALIMMO REIM se veut acteur et moteur de cette révolution environnementale et a anticipé la nouvelle réglementation RE2020 en visant le label expérimental E+C- et en étant aujourd’hui laboratoire de nouvelles solutions bas-carbone. L’opération SymphonIA, au cœur de Sophia Antipolis, s’inscrit pleinement dans la Démarche d’Investisseur Responsable (DIR) de VALIMMO REIM, qui repose sur la prise en compte des enjeux ESG à toutes les phases du cycle de vie d’un immeuble. La sélection des produits utilisés pour la construction tels que le béton ECOPact avec 100% de béton bas-carbone, l’installation de menuiseries extérieures en aluminium recyclé à hauteur de 30%, ou encore le choix d’une moquette composée de fibres recyclées provenant du recyclage de filets de pêches et des déchets de fils post-industriels, en est l’illustration parfaite. Découvrez les engagements de VALIMMO REIM sur le projet SymphonIA : projet vertueux de VALIMMO REIM (lien).
Enfin, l’implantation de terrasses est un vrai plus pour la qualité de vie au travail des collaborateurs. Comme ici avec le complexe des Aqueducs à Sophia Antipolis, rassemblant quatre îlots équipés de terrasses qui incarne l’immobilier de bureaux de demain.
3/ L’adaptabilité des surfaces :
Choisissez les bureaux dont la surface peut facilement se moduler ou évoluer pour s’adapter aux différentes étapes de la vie de votre entreprise afin d’éviter de déménager votre entreprise trop fréquemment.
Par exemple, depuis 21 ans, avec une surface passée progressivement de 15m² à 900m², l’entreprise Oktogone reste fidèle à Ecopolis : un emplacement stratégique au cœur de Sophia Antipolis. Retrouvez l’interview de Marie-Eve Mas, Directrice du recrutement chez Oktogone, qui nous parle du site immobilier tertiaire Ecopolis récemment rénové par VALIMMO REIM (lien).
4/ L’exploitation et le coût des charges de l’immeuble :
Assurez-vous que le bâtiment est bien isolé et qu’il utilise des sources d’énergie renouvelable ou à faible impact environnemental. Par exemple, les panneaux photovoltaïques installés aux Aqueducs, cet ensemble immobilier de 4 bâtiments au cœur de Sophia Antipolis, dépasse la réglementation thermique en vigueur : ils produisent, en effet, plus d’énergie qu’ils n’en consomment. La consommation annuelle d’énergie du bâtiment atteint 1,1 € / m² / an après compensation photovoltaïque, soit environ 5 fois mieux que l’objectif de consommation maximale fixé par la RT 2012 (qui équivaut à 5,8 € / m² / an). La gestion des consommations est assurée par un logiciel interne permettant aux occupants de devenir des consomm’acteurs.
Ce type de solution permet de réduire la dépendance aux combustibles fossiles et de diminuer l’empreinte environnementale de l’immeuble, mais aussi de réduire fortement les factures d’électricité. De plus, assurez-vous que le parking est protégé par des ombrières photovoltaïques et qu’il propose des prises électriques gratuites pour la recharge des véhicules, comme ici aux Aqueducs :
Recherchez un bâtiment doté de systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation efficaces sur le plan énergétique, ainsi qu’une isolation thermique adéquate (double vitrage, isolation des murs et toitures, etc.) mais aussi de système d’éclairage à LED pour réduire la consommation d’énergie. Les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC) représentent une part importante de la consommation d’énergie dans les bâtiments. Des avancées technologiques telles que les thermostats intelligents et les systèmes de récupération de chaleur permettent une utilisation plus efficace de l’énergie.
Notamment, le projet Buropolis – Bâtiment 4 s’inscrit parfaitement dans la stratégie de VALIMMO REIM, autant sur la partie existante de Buropolis, dans une approche de type «Best in Progress» visant à améliorer significativement sa performance énergétique et le confort de ses locataires, que sur la partie extension de Buropolis, dans une approche de type «Best in Class» visant à développer un nouvel immeuble multi-labellisé à la pointe des standards du marché. VALIMMO REIM a obtenu la certification BREEAM Very Good avec des études très poussées menées pour optimiser la conception au niveau chauffage et confort d’été et au niveau de l’éclairage naturel.
Enfin, vérifiez que le bâtiment dispose d’une gestion technique centralisée pour optimiser la consommation énergétique et assurez-vous de l’existence de détecteurs de présence dans chaque pièce pour l’éclairage intérieur. Plus elle est performante, moins le bâtiment consommera d’énergie pour le chauffage/climatisation.
Optez pour un bureau équipé de dispositifs d’économie d’eau tels que des toilettes à faible débit, des robinets à détection de mouvement et des systèmes de récupération des eaux de pluie.
Enfin, renseignez-vous sur les politiques de gestion des déchets du bâtiment. Assurez-vous qu’il dispose de systèmes de recyclage adéquats et qu’il encourage la réduction des déchets. Vous pouvez également rechercher des bureaux équipés de composteurs ou engagés dans des programmes de recyclage avancés.
VALIMMO REIM a réalisé un « guide des bonnes pratiques » à destination des locataires et gestionnaires, visant à optimiser la performance énergétique et le confort au sein de nos bâtiments, n’hésitez pas à le demander à oleautey@valimmo-reim.eu
Des certifications écologiques sont-elles à prendre en compte ?
Oui, les certifications permettent d’identifier rapidement les immeubles écoresponsables. Les certifications les plus reconnues sont : BREEAM et le label E+C-.
Label E+C- est un label français qui évalue la performance environnementale des bâtiments neufs. Le label prend en compte les émissions de gaz à effet de serre, la consommation d’énergie, la gestion de l’eau, la qualité de l’air intérieur et la gestion des déchets. Par exemple, le projet d’immeuble SymphonIA à Sophia Antipolis de VALIMMO REIM qui sera opérationnel au 2ième trimestre 2024 vise un objectif de label E+C-.
BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) est une certification anglaise qui analyse la conception et la construction durables d’immeuble basée sur la mesure de l’impact environnemental des bâtiments. Pour obtenir la certification BREEAM (plusieurs niveaux), les bâtiments doivent répondre à des critères stricts en matière d’énergie, d’eau, de déchets, de transport, de matériaux, de pollution, de santé et de bien-être. Par exemple, le projet d’immeuble SymphonIA à Sophia Antipolis de VALIMMO REIM a reçu la certification BREEAM niveau Very Good.
Quels autres conseils donnez-vous aux entrepreneurs ?
L’aménagement de l’espace et la sensibilisation des équipes sont aussi des éléments importants dans la volonté d’une entreprise de réduire son impact.
Pensez à aménager des espaces de travail écoresponsables. Optez pour des meubles durables, recyclables et fabriqués à partir de matériaux écologiques. Intégrez des plantes d’intérieur pour améliorer la qualité de l’air et créer une atmosphère plus agréable aux collaborateurs et visiteurs. Encouragez l’utilisation de matériaux recyclés et évitez les produits chimiques nocifs dans les produits de nettoyage.
Au-delà de l’efficacité énergétique du bâtiment lui-même, prêtez attention aux équipements de bureaux. Optez pour des appareils électroménagers, des systèmes d’éclairage et des équipements informatiques à faible consommation donc économes en énergie.
Informez vos employés de votre démarche responsable et encouragez-les à participer activement à la transition écologique de votre entreprise. Organisez des campagnes de sensibilisation régulières pour informer et mobiliser vos collaborateurs mais aussi vos publics externes sur les bonnes pratiques de gestion des déchets et les comportements respectueux de l’environnement.
En parallèle, valorisez les comportements respectueux de l’environnement parmi vos employés :
– Mettez en place un dispositif de collecte séparée des déchets recyclables et encouragez vos collaborateurs à participer activement au tri des déchets.
– Encouragez vos collaborateurs à adopter des pratiques de réduction du volume des déchets grâce à l’utilisation de produits réutilisables et la réduction de l’utilisation de papier.
Si possible, instaurez un système de compostage pour les déchets organiques et utilisez le compost obtenu comme engrais naturel pour les espaces verts environnants.
Une fois que vous avez emménagé dans vos nouveaux bureaux responsables, suivez régulièrement et évaluez la performance environnementale de votre lieu de travail. Mesurez la consommation d’énergie, l’utilisation de l’eau, la gestion des déchets et d’autres indicateurs pertinents. Cela vous permettra de détecter les domaines d’amélioration et de mettre en place des actions correctives si nécessaire.
