À l’heure où le marché vétérinaire a connu une croissance de près de 50 % en cinq ans et où les enjeux ESG deviennent un critère d’investissement incontournable, le premier fonds immobilier professionnel dédié aux établissements de soins animaliers en France, agréé AMF, classé Article 8 SFDR et labellisé ISR, WELL-VET IMMO FRANCE offre aux investisseurs institutionnels une allocation décorrélée et à fort impact sociétal, tout en finançant la modernisation et l’extension des cliniques vétérinaires. Dans cet entretien, Yves Drouet, directeur général adjoint de Valimmo REIM, nous explique comment ce fonds allie performance financière, innovation immobilière et amélioration concrète des conditions de travail des professionnels de santé animale.
Présentez-nous le nouveau fonds WELL-VET IMMO FRANCE.
Yves Drouet : Le fonds WELL-VET IMMO FRANCE est le premier fonds immobilier professionnel dédié aux établissements de soins et services animaliers en France. C’est un fonds régulé par l’AMF (Agréé le 18 novembre 2022) au format OPPCI-SPPICAV destiné aux investisseurs professionnels. Ce fonds immobilier génère un impact sociétal et territorial positif dont le résultat se traduit par une amélioration de conditions de prise en charge des animaux et des conditions de travail des professionnels de santé. Le fonds WELL-VET IMMO FRANCE intègre, également, des objectifs ESG (Environnementaux, Sociaux et Gouvernance) ambitieux avec une classification « Article 8 » dans le cadre du règlement européen SFDR et la Labélisation ISR depuis janvier 2024.
Pourquoi avoir choisi le marché des soins et services animaliers ?
Yves Drouet : Le marché des soins et des services animaliers est extrêmement dynamique et en croissance depuis de nombreuses années. C’est une croissance de 47% du chiffre d’affaires des vétérinaires entre 2018 et 2023 grâce à la médicalisation croissante et à la diversification des services et produits dédiés aux animaux de compagnie.
En France, un foyer sur deux détient au moins un animal de compagnie en 2022 (43% un chien ou un chat).
C’est aussi un marché en pleine évolution sociologique. Il y a une médicalisation croissante des animaux de compagnie, principalement due à la place des animaux dans les foyers (179€ dépense annuelle moyenne engagée en frais vétérinaires pour un animal de compagnie en 2022), à une augmentation du nombre de salariés dans les cliniques (43% des vétérinaires étaient salariés en 2024, avec une croissance de +5.3% sur 2023) et à une féminisation de la profession. La profondeur du marché est, elle aussi, importante puisque l’on compte en France près de 6700* établissements de soins en 2024 et une variété de typologies d’actifs : hôpitaux, cliniques spécialisées, cliniques généralistes et cabinets vétérinaires.
La couverture des établissements vétérinaires est nationale et nous observons, comme pour les établissements de soins humains, une plus forte concentration dans les zones urbaines et périurbaines au détriment de certaines zones rurales.
Il est important de souligner les deux tendances structurantes enclenchées depuis 2018 avec :
– Une constitution rapide sur le territoire de groupements français ou internationaux répondant notamment aux besoins de financement de l’équipement des établissements et à la demande de salariat d’une part croissante des professionnels ;
– Une croissance du nombre de GIE (Groupement d’intérêt économique) avec pour objectifs la mutualisation de moyens tout en préservant l’indépendance des praticiens qui le souhaitent.
Ces deux tendances soulèvent une problématique immobilière commune : le développement, l’extension et/ou la restructuration de bâtiments mieux adaptés aux besoins d’exploitation et aux normes sanitaires. À ces deux tendances, l’accroissement du salariat et les évolutions des aspirations des professionnels de santé ajoutent l’importance de l’outil immobilier dans le cadre du recrutement des talents.
Quel impact a un tel fonds, en quoi est-il unique ?
Yves Drouet : Le fonds WELL-VET IMMO FRANCE est le premier fonds immobilier dédié à la thématique de la santé animale en France.
Il est unique, car il est le premier fonds immobilier professionnel à offrir, d’une part, des solutions aux enjeux immobiliers des professionnels de santé animal et d’autre part une opportunité d’investissement attractive pour les institutionnels.
Il s’agit d’un financement de l’amélioration, à la fois, de l’environnement de travail des professionnels du secteur et de la prise en charge des soins animaliers.
Il est classifié « Article 8 » selon la réglementation européenne SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) et il dispose du Label ISR depuis janvier 2024 et réitérée en mars 2025.
Ce fonds est une réponse aux enjeux immobiliers issus du dynamisme du secteur économique et de son impact dans les territoires français, en raison d’une augmentation du nombre d’établissements de soins, de leur taille et de leurs équipements, du nombre de vétérinaires (21 494 praticiens inscrits à l’ordre des vétérinaires en 2024), d’auxiliaires spécialisés vétérinaire (ASV) et de couverture géographique.
Quels sont les objectifs fixés à ce fonds pour les investisseurs professionnels ?
Yves Drouet : Le fonds offre aux investisseurs professionnels l’opportunité de bénéficier :
– D’un investissement unique sur un marché dynamique depuis plus de 10 ans (+60% de dépenses des ménages entre 2012 et 2022) qui a dépassé les 5,9Mds€ en 2023 et qui nécessite des investissements immobiliers pour accompagner sa croissance et sa structuration ;
– D’un prix d’entrée intéressant avec des niveaux de taux de capitalisations attractifs, n’ayant pas encore connu de fortes compressions ;
– D’une diversification de l’allocation immobilière sur des sous-jacents décorrélés des classes d’actifs immobilières traditionnelles ;
– D’un rendement récurrent avec des baux longs termes et des contreparties locatives solides ;
– D’une contribution directe à l’amélioration de l’outil de travail des praticiens pour une meilleure prise en charge des soins et de la santé des animaux.
Quels types d’actifs ciblez-vous précisément dans ce fonds et qu’apportez-vous aux professionnels de la santé animale ?
Grégoire Lecomte : WELL-VET IMMO FRANCE propose aux vétérinaires d’externaliser la partie immobilière de leur activité avec un financement alternatif et complémentaire au financement bancaire pour les libérer de toute gestion immobilière. Les biens immobiliers cibles doivent correspondre aux critères suivants :
– Être situés dans un environnement d’activités grand public et/ou de santé, permettant une possible réversion du local à terme ;
– Avoir une surface d’exploitation minimum à l’unité d’environ 300m² et/ou représenter un flux locatif annuel d’environ 70 000€HT ;
– Être exploité par une activité rentable et pérenne, tout en répondant à nos objectifs environnementaux.
En complément de ces critères, les actifs ciblés peuvent intégrer un projet d’extension ou de transfert, faire partie d’un groupement d’exploitations ou d’un groupement d’intérêt économique, pour permettre d’effectuer un investissement sous la forme « d’un portefeuille » de biens immobiliers ou simplement d’avoir un nouveau projet en création.
Quelles sont vos ambitions et à quelles échéances pour ce fonds ?
Yves Drouet : VALIMMO REIM se donne pour mission d’être le partenaire immobilier privilégié des vétérinaires dont l’objectif que nous partageons est l’amélioration continue de la prise en charge des animaux et des environnements de travail. Le fonds WELL-VET IMMO FRANCE répond aux besoins de structuration de l’offre de soins et services animaliers sur l’ensemble de la dimension immobilière, pour l’ensemble des professionnels du secteur.
Notre objectif est de rendre accessible cette nouvelle classe d’actifs auprès des investisseurs professionnels et d’en faire une « brique » indispensable dans leur allocation immobilière.
L’ambition de WELL-VET IMMO FRANCE est de s’inscrire comme le premier fonds professionnel de référence du secteur en France, avec un portefeuille diversifié d’une centaine de millions d’euros d’actifs d’ici à trois ans.
Où en êtes-vous à aujourd’hui ?
Yves Drouet : 6 investisseurs institutionnels nous font déjà confiance et nous ont permis de porter la capacité d’investissement du fonds à près de 30 millions d’euros sur les 100 millions ciblés.
Concrètement, cela a permis au fonds d’acquérir le Centre Hospitalier Vétérinaire les Cordeliers à Meaux, la Clinique de référé Evolia à l’Isle Adam et la Clinique généraliste Alliance Vét au Plessis Trévise.
Ces trois établissements ont des projets d’extensions liés à la croissance de leurs activités, que le fonds accompagne financièrement et sur les aspects immobiliers.
Le fonds est également en cours d’acquisition d’une Clinique de référé dans les Hauts-de-France.
Depuis le lancement, nos équipes ont déjà analysé plus d’une centaine d’établissements répartis sur l’ensemble du territoire national, représentant plus de 140 millions d’euros de valeur d’actifs immobiliers cumulés.
Pour plus d’information, contacter Yves Drouet ou consultez ici.
Comme tout investissement, investir dans un Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier comporte entre autres un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 15 ans. Les risques auxquels le fonds est exposé sont détaillés dans le prospectus du fonds, disponible sur demande auprès de la société de gestion.
Les solutions d’investissements et de gestion immobilières de VALIMMO REIM s’adressent exclusivement à des investisseurs professionnels. Notre savoir-faire et notre réseau nous permettent d’investir et de gérer des actifs sur l’ensemble des territoires français pour constituer une allocation immobilière ou diversifier une allocation existante.
