Solutions pour faire évoluer l’immobilier de bureaux dans le nouvel environnement réglementaire tout en préservant la valeur des actifs.

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Interview de François Moison, Président de VALIMMO REIM, société de gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs professionnels, avec Benjamin Mercuriali, Fondateur d’AEGILIM, société de services innovants rendant disponible et compréhensible la performance énergétique des actifs. Retour sur les enjeux de la requalification tertiaire d’Ecopolis (Anciennement WTC) à Sophia Antipolis.

1. Ne vivons-nous pas un cycle immobilier inédit ?

François Moison. En effet, après plusieurs cycles marqués par quelques dates comme 1982, 1992 et 2008, un nouveau cycle s’ouvre avec un cadre législatif et réglementaire, qui remet en cause totalement nos lectures de l’immobilier. C’est effectivement une fin d’un cycle et nous abandonnons sans doute une routine pour entrer dans une phase sans précédent.

2. L’écologie, trouble-fête du secteur immobilier ?

François Moison. Si depuis plusieurs années l’écologie s’entendait dans notre métier par le volet énergétique, la nouveauté est que les nouvelles normes, réglementations françaises et européennes nous amènent à lire notre secteur immobilier à travers plusieurs prismes environnementaux.

À première vue, nous pouvons penser que ce sont de nouveaux freins et de nouvelles contraintes qui vont ralentir la création de valeur. Pour VALIMMO REIM, nous préférons penser que ce nouveau cadre va être générateur d’opportunités et d’innovation, qui font partis de l’ADN de notre entreprise et de nos projets immobiliers.

Benjamin Mercuriali. L’évolution du regard des investisseurs sur le caractère durable des actifs, la revalorisation d’une gestion rationnelle et la normalisation de ce qui fait un « actif vert » viennent renforcer l’attractivité globale des actifs qui répondent déjà à ces enjeux. Effectivement, chez AEGILIM, nous pensons que cette évolution est créatrice d’opportunités de création de valeur « durable ». Une seule condition : pouvoir la justifier en termes d’impact et ou de caractéristiques réelles.

3. Quelles missions avez-vous confiées à la société AEGILIM ?

François Moison. Nous avons confié à AEGILIM une mission d’assistance à Maîtrise d’ouvrage afin qu’elle nous accompagne à bâtir un programme de travaux répondant au plus juste au contexte réglementaire complexe actuel et futur.

4. Le contexte réglementaire pour le secteur immobilier s’est-il complexifié ?

Benjamin Mercuriali. En réalité, il s’est densifié, mais il commence à s’harmoniser dans un objectif d’impacts réels et convergents. Par exemple, les décrets BACS et solarisation, participent aux respects du dispositif éco énergie tertiaire, mais ont des horizons temporels différents, ou encore Taxinomie pour définir ce que l’on entend par « actif vert » ou « de transition », mais la complexité de lisibilité et d’applicabilité reste le même.

Donc, oui plus que jamais, il est nécessaire de disposer de spécialistes disposant de compétences mixtes, alliant une connaissance de l’immobilier durable, de la technique et bien sûr de l’Asset Management. Cela permet d’aider à définir, au niveau des sociétés de gestion, les stratégies de création de valeur verte pour ensuite les décliner par portefeuille, site par site.

Par ailleurs, cette opportunité pour les acteurs les plus en avances, les plus visionnaires, est aussi un vrai risque pour les derniers sceptiques qui voient s’accélérer l’obsolescence de leur parc immobilier, faute de stratégie de gestion adaptée. Entre les réglementations thermiques successives, le dispositif éco énergie tertiaire et son obligation d’amélioration relative de l’efficacité énergétique des actifs, la Loi d’Orientation des mobilités ou encore la volatilité du prix de l’énergie et les niveaux historiquement haut atteints par les prix : les causes d’obsolescence sont effectivement multiples. 

Nous constatons que la mauvaise présentation, la présentation non documentée d’un actif et ou le non-traitement de certaines problématiques techniques et réglementaire de celui-ci, sont des éléments chiffrés par les acquéreurs très coûteuse en termes de valorisation et de liquidité pour les actifs concernés.

La réciproque est vraie : nous observons que les démarches ayant des impacts mesurables sont mieux valorisées si elles sont véritablement justifiées.

5. Comment transformer les immeubles de bureaux historiques de Sophia Antipolis dans ce nouvel environnement réglementaire ?

Benjamin Mercuriali. Plusieurs points sont à prendre en compte dans le cas de Sophia Antipolis. Dans un premier temps, la vacance locative est très faible. Ensuite, un tissu d’entreprises qui se créent et grandissent sur la zone et qu’il faut accompagner est caractéristique de la zone : elles y recherchent le cadre de vie et les opportunités économiques du territoire.

Pour ces raisons, l’offre immobilière de bureaux se compose :

  • D’immeubles très modulaires dans les espaces de travails qu’ils offrent.
  • D’immeubles anciens, rationnels, et de développement neufs, ou récents ayant eu tendance (probablement du fait de la relative stabilité des loyers) à privilégier des conceptions « sobres » et adaptées plutôt que des conceptions visant la multiplication des certifications des actifs, limitant ainsi l’obsolescence technique des actifs sur la zone.

Enfin, il faut prendre en compte que les sites disposent généralement d’espaces extérieurs généreux, et de nombreux services (boules, tennis, course à pied…). Les occupants ont la possibilité d’en profiter une bonne partie de l’année et cela fait partie de l’attractivité de la zone.

La zone de Sophia Antipolis se prête donc bien à la mise en œuvre de stratégies d’efficacité énergétique de moyen termes basées sur :

  • L’exploitation optimale des installations en place (maintenance pour les pérenniser et un réglage adapté aux usages).
  • Le renouvellement des équipements et systèmes à leur fin de durée de vie théorique par des équipements ayant été choisis notamment pour leur efficacité énergétique.
  • Le déploiement de moyens de production d’énergie renouvelable lorsque cela est possible (l’ensoleillement étant un facteur très favorable).

La prise en compte des nouveaux modes de transport (et notamment l’électrification des flottes d’entreprises et de covoiturages).

Plus ponctuellement, les immeubles feront l’objet de restructuration lourde lorsque la situation le permet. Cela est d’ailleurs plus durable comme cycle de rénovation/restructuration, que dans des zones où les loyers ont pu augmenter plus rapidement et ou la recherche d’immeubles aux standards du neuf a poussé les opérateurs à réaliser des restructurations plus rapprochées.

6. Comment le campus WTC avec une localisation prime au cœur de Sophia Antipolis a su valoriser ses fondamentaux ESG pour devenir Ecopolis ?

François Moison. Nous avons acquis en septembre 2021 cet actif au sein d’un portefeuille à travers le premier club deal réalisé par VALIMMO REIM. Notre objectif était de déployer notre savoir-faire en tant que pionnier du bâtiment tertiaire à énergie positive avec les Aqueducs en 2015 sur un actif immobilier en exploitation plein à 95% constitué de 6 bâtiments construits sur 4 décennies depuis les années 80.

Cet ensemble immobilier sur un terrain de presque 5 hectares développe plus de 14 000m2 de SHON avec 25 000m2 d’espaces verts. Il bénéficie de plus de 500 places de parking, de plus de 2000m2 de balcons et terrasses avec des services de qualité aux bénéfices des locataires. Par exemple : piscine chauffée, court de tennis, terrain de pétanque, crèche…

Nous avons réalisé une sérieuse mise à niveau technique en investissant 2,3M€ pour mettre à niveau les installations techniques (CVC, CFa, CFO) et mettre en œuvre des centrales photovoltaïques pour faire de l’autoconsommation. De plus, nous avons renouvelé l’ensemble des châssis vitrés froids du bâtiment 1 pour un budget de 300K€.

L’ensemble de ces investissements est au service des locataires et des résidents afin de répondre à une stratégie d’Investissements Socialement Responsable.

Enfin, pour marquer ce virage, nous avons changé le nom pour ECOPOLIS Campus les Crêtes, plus proche de la philosophie de Sophia Antipolis.

Benjamin Mercuriali. Le travail mené sur cet actif par les équipes de VALIMMO REIM permet d’apporter une réponse aux enjeux d’aujourd’hui et de demain.

En effet :

1. Son mix énergétique évolue : les centrales solaires en autoconsommation par bâtiment ont un taux de couverture de 6% à 18% des consommations des bâtiments concernés.

2. Le travail autour du déploiement des mobilités électriques (équipement d’un peu plus de 8% des places du site) anticipe les obligations règlementaires sur cet axe.

3. La modernisation technique associée à la connaissance de ses consommations historiques permettent de bâtir sereinement la réponse au dispositif éco énergie tertiaire de ce site. À noter qu’une partie des bâtiments étaient déjà conforme en termes d’objectif relatif.

4. La mise en valeur des espaces extérieurs du site (les possibilités d’utilisations sont nombreuses).

Il est important de souligner le caractère pionnier de cette démarche, qui n’attend pas les contraintes de 2025 ou 2030 pour y apporter des réponses adaptées. 

7. François Moison et Benjamin Mercuriali. Comment s’est déroulée votre collaboration ?

Benjamin Mercuriali. Comme pour toutes nos collaborations, nous travaillons dans la plus grande transparence, avec des échanges directs, des prises de décisions franches qui facilitent le travail. Nous avons par ailleurs, le plaisir de constater au fil des missions que nous réalisons pour VALIMMO REIM, qu’il s’y développe une réelle culture du « durable » et de « l’asset management vert » ce qui facilite encore nos échanges et nous permet de ne pas limiter nos réflexions.

Francois Moison. Cette coopération a été un plaisir pour VALIMMO REIM, qui a bénéficié de l’expérience et du savoir-faire d’AEGILIM dans un programme pragmatique et volontaire de transformation où Benjamin a pu nous orienter sur des points qui nous paraissaient au début peu évident.

En savoir plus sur l’acquisition d’Ecopolis (anciennement WTC) : https://www.valimmo-reim.eu/presse/valimmo-a-accompagne-un-club-deal-pour-lacquisition-aupres-de-fortress-group-dun-portefeuille-dactifs-tertiaires-dune-valeur-de-61-millions-deuros-sur-soph/

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