Interview croisée du 4 juin 2026 : Jean-Luc Barthet (Président de Midi 2i, François Moison (Président de VALIMMO REIM et Alexandre Follot (Directeur général de Sophia Antipolis) décryptent les nouveaux enjeux de l’investissement dans l’immobilier tertiaire à Sophia Antipolis avec la transaction portant sur des immeubles écoresponsables : Les Aqueducs et le Belvédère.
1. Présentez-nous les immeubles de bureaux les Aqueducs et le Belvédère à Sophia Antipolis
François Moison : Les Aqueducs ont été construits en 2014 – 2015. Le Belvédère a été construit et livré en 2021. L’ADN même de VALIMMO REIM était de bâtir des produits dans lequel on intégrait la dimension sociale, l’entreprise et surtout l’utilisateur avec l’offre de services adaptés et les évolutions technologiques. La force du groupe et notre engagement industriel ont toujours reposé sur trois piliers indissociables : l’efficacité énergétique, le bien-être au travail et la qualité de service. Les Aqueducs ont été le premier essai d’expression de cette conviction, il y a dix ans. Le Belvédère en est la transformation : un véritable flagship qui pousse cette logique à son niveau d’excellence, avec une offre de services complète, l’autoconsommation énergétique et un réseau intérieur de bâtiment pensé au service d’un acteur majeur de Sophia Antipolis, la société GSF.
Les Aqueducs
Le Belvédère
2. Dans quelle mesure ce niveau d’excellence environnementale a-t-il été un critère déterminant dans les investissements de Midi2i ?
Jean-Luc Barthet : Midi 2i accompagne, d’abord et avant tout des investisseurs institutionnels. Ces investisseurs institutionnels sont principalement les banques, que ce soient les Banques Populaires ou les Caisses d’Epargne aujourd’hui qui sont clairement engagées dans des démarches environnementales structurées. Notre modèle économique de société de gestion, nous l’avons fait évoluer depuis 2018 vers cette démarche responsable et environnementale à travers les fonds que nous avons créé.
Le premier des fonds que nous avons labellisés ISR, il y a cinq ans, était la SCPI Métronome./ Elle est propriétaire aujourd’hui de l’immeuble le Belvédère. Et pourquoi le Belvédère est rentré dans cette SCPI ? Tout simplement parce qu’avec tout ce que vous avez pu développer en démarche environnementale, il était naturel pour nous de le loger dans la SCPI. Et en même temps, parce que c’est un critère qui est essentiel pour un investisseur, cela assure sa liquidité sur le moyen long terme. Ce qui est pour nous une conviction de société de gestion.
De la même manière, l’immeuble les Aqueducs a été acheté dans le cadre d’un Club Deal où nous avons réuni une Caisse d’Epargne (dont nous avons créé récemment une foncière) elle aussi labellisée ISR et une mutuelle qui, par son activité, est énormément engagée sur la partie responsable. Donc naturellement, ces deux actifs que vous nous avez proposé, cochent cette case parfaitement pour pouvoir être logés dans les fonds qui les détiennent aujourd’hui.
3. Pourquoi la technopole de Sophia Antipolis est-elle si incontournable pour un investisseur institutionnel ?
Jean-Luc Barthet : comme je l’évoquais tout à l’heure, je parle de liquidité et la liquidité, pour nous, en tant qu’investisseur moyen long terme est essentielle. Et si je dois aller plus loin, je vais me mettre humblement à la place des locataires que nous accompagnons dans les immeubles que nous détenons. Parce que tout simplement la qualité des locataires est corrélé à la pérennité des flux locatifs pour nos investisseurs.
Et si on regarde les locataires aujourd’hui, l’accent sur lequel on est très attentif, c’est le bien-être. Et donc dans la notion de bien-être, forcément, il y a l’immeuble en tant que tel, mais souvent, on oublie l’essentiel dans l’appréhension que l’on a des actifs que l’on achète et que l’on étudie : c’est l’environnement autour de ces immeubles. C’est, en gros, un locataire quand il arrive dans un environnement comme celui de Sophia Antipolis, a-t-il la logique, une volonté ou d’y faire un passage ou encore d’y rester ou d’y rester très longtemps ? Quand nous voyons la technopole, comment elle est développée, quand on voit le cadre de vie que vous proposez, que ce soit au niveau des transports en commun, au niveau des services, le niveau de végétalisation, nous avons l’impression, en fait, d’aller au bureau tout en restant chez soi.
Je pense que pour les générations, et notamment les générations futures, ce sont des critères qui sont essentiels pour pouvoir continuer, en tous les cas, à capter les talents pour les entreprises et surtout à maintenir aussi ceux qui y sont déjà. Donc Sophia Antipolis, pour nous, est une est une technopole très spécifique par sa particularité géographique et vous avez su en faire un lieu réellement attractif pour les entreprises, les chercheurs et les étudiants qui y vivent au quotidien.
4. Face à la mutation des modes de travail et à la concurrence d’autres métropoles, comment ce territoire parvient-il à préserver cette force d’attraction unique et à renouveler son offre pour capter ces investissements ?
Alexandre Follot : Sophia Antipolis, qui à bientôt 60 ans, a 90 % d’espaces verts sur les 2400 hectares qui la composent. C’est une réalité historique qui date de la façon dont l’aménagement au sein de la technopole a été conçu. C’était cette volonté de pouvoir avoir une dynamique de recherche, d’innovation, de création d’activités, de création d’emplois qui soient au sein de la nature.
C’est véritablement un des éléments différenciants de Sophia Antipolis par rapport à énormément d’autres territoires urbains sur lesquels, effectivement, les entreprises ou les acteurs qui y vont, recherchent de l’urbanité et des services liés à cette situation : aéroport, pouvoir prendre l’avion tous les jours, pouvoir avoir des transports en commun qui sont véritablement genre métro, etc.
A Sophia Antipolis, nous sommes dans un schéma qui est différent. C’est 90 % d’espaces verts, c’est un écosystème de 46 000 emplois qui a atteint une masse critique dans le domaine de l’innovation, qui est lié à tout ce qui est numérique d’une manière générale. Nous sommes avec des acteurs économiques, des grands groupes, des starts up, des laboratoires de recherche publics et privés, des associations, divers acteurs de l’accompagnement qui permettent de faire, finalement, de Sophia Antiplis un techno provider pour l’ensemble des autres industries.
Cela permet à Sophia Antipolis d’avoir toujours un coup d’avance. Nous avons beaucoup parlé d’intelligence artificielle avant tout le monde. Aujourd’hui, tout le monde en parle. Nous nous parlons aujourd’hui de quantique. Demain tout le monde parlera sans doute quantique, nous serons, sans doute, sur autre chose. Et ce qui fait la force de cette dynamique, c’est que justement, ce n’est pas tel ou tel qui décide de se positionner de façon arbitraire sur tel ou tel sujet mais, en fait, et bien ce sont tous les chercheurs, toutes les personnes qui sont amenées à travailler ensemble, à innover, à échanger, à partager, qui finalement essaient d’avoir toujours un coup d’avance.
5. Comment évolue la synergie entre l’aménageur public et les entreprises comme VALIMMO REIM et Midi 2I pour, dès aujourd’hui, héberger les entreprises sans artificialiser de nouveaux sols, répondre au dérèglement climatique et aux attentes des chefs d’entreprise ?
Alexandre Follot : nous voyons que sur cette thématique Sophia Antipolis, paradoxalement, à un coup d’avance par rapport à bien d’autres territoires. Lausanne, pour nous, n’est pas une problématique puisque nous avons d’ores et déjà donc 90 % d’espaces verts comme je le disais, et sur les 10 % qui restent, qui sont artificialisés, l’histoire à nouveau fait que c’est quasiment à trois tiers équivalents qui sont : l’emprise au sol des bâtiments existants, les routes et l’emprise au sol des parkings extérieurs.
En tant que pouvoir public et aménageur, aujourd’hui, l’ensemble des PLU (Plan Local d’Urbanisme) de Sophia Antipolis oblige à ce que l’ensemble des parkings soit en souterrain ou en tout cas en infrastructure. Cela veut dire que nous sommes, toutes choses égales par ailleurs, en capacité, en gagnant l’espace sur les parkings extérieurs existants, de construire autant que ce que nous avons fait jusqu’à présent.
Cela représente environ 1 500 000 mètres carrés. Cela a pris presque 60 ans… Donc, cela veut dire que sans toucher un espace vert, un mètre carré qui est non artificialisé, Sophia Antipolis a une capacité à continuer à se développer de façon très importante. L’ensemble du foncier qui est resté disponible aujourd’hui est du foncier public et nous pouvons faire des ouvertures à l’urbanisation si besoin était, mais ce n’est absolument pas notre projet actuel. D’autant qu’un marché privé s’est créé en réhabilitation, en démolition-reconstruction. Avec, par exemple, François Moison de VALIMMO REIM, sur ces aspects de requalification de sites tel que l’immeuble le SymphonIA.
SymphonIA
C’est un exemple typique. Cet ancien site de chimie industrielle lourd est bien transformé en bureaux de 10 000 mètres carrés avec une désartificialisation et avec une gestion du risque inondation qui est bien meilleures que ce qui existait. Avant, il n’y avait rien alors que maintenant il y a des bassins de rétention, il y a toute une gestion du risque qui est largement améliorée.
Donc pour nous, ce n’est pas une crainte ni un risque, c’est plutôt une opportunité, parce qu’à nouveau, c’est le schéma et le modèle de Sophia Antipolis que d’être dans la nature, dans les arbres, dans la forêt et de faire que finalement, cet écosystème continue à se développer.
François Moison : Sophia Antipolis offre aujourd’hui plusieurs leviers concrets pour développer l’immobilier d’entreprise sans artificialiser de nouveaux sols. Les nappes de parkings, les anciens sites sous-exploités, les actifs en fin de cycle de vie : autant d’opportunités que nous avons identifiées et que nous activons.
Nous avons pu faire plusieurs visites avec Alexandre aujourd’hui et constater que l’immobilier a ses cycles de vie.
Les ouvrages qui datent des années 80-90 commencent à rencontrer leurs difficultés de positionnement sur le marché parce que nous arrivons avec du produit neuf qui répond aux enjeux de l’utilisateur, à son bien-être, à son enjeu, à son quotidien. VALIMMO REIM, aujourd’hui, société de gestion, développeur et je investisseur sur Sophia Antipolis, nous avons regardé les trois prismes : l’acquisition de sites dotés de nappes de parkings, la construction de nouveaux ouvrages de stationnement en infrastructure ou en silo, et la réalisation d’opérations neuves qui modernisent l’offre disponible.
Nous en profitons pour ramener sur les ouvrages : le réseau intérieur des bâtiments, le dispositif d’autoconsommation et la solution de performance énergétique, pour libérer aussi de la capacité énergétique sur la zone de la CASA (Communauté d’agglomération de Sophia Antipolis) C’est un enjeu majeur aujourd’hui pour la CASA.
L’immeuble le SymphonIA en est le parfait exemple. C’est l’acquisition d’un vieil immeuble de production chimique et de R&D qui était vraiment passé, nous le rasons et nous construisons un immeuble neuf, toujours dans cette stratégie.
Cela étant, il y a aussi les acquisitions d’ouvrages « fatigués » qu’il va falloir rénover. Nous voyons que la difficulté aujourd’hui, c’est que les libérations sont un peu plus compliquées parce que les investisseurs s’interrogent.
Je pense que nous entrons dans un cycle où la CASA éveille l’attention des investisseurs en leur disant de réhabiliter les actifs avant de les remettre sur le marché mais n’essayez pas de commercialiser un produit qui dévalorise la zone et le territoire.
VALIMMO REIM, aujourd’hui, se positionne sur l’ensemble de la chaîne immobilière et financière pour avoir la capacité d’offrir aux utilisateurs des produits qui correspondent à leurs besoins. Tout le monde n’a pas la surface pour payer les immeubles de dernière génération et il faut être capable d’offrir un produit à toute maturité de l’entreprise. Qu’elle sorte de l’incubateur que pilote la CASA jusqu’à la première ou la seconde levée de fonds. C’est cela la chaîne de valeur de Sophia Antipolis, c’est avoir des partenaires investisseur – développeur qui offrent l’opportunité d’accompagner le développement des entreprises en fonction de ces trois opportunités.
C’est ce que VALIMMO REIM essaye d’apporter au territoire et après nous essayons de l’offrir à l’investissement, aux entreprises comme Midi 2i.
Alexandre Follot : il est vrai, en complément, comme il y a une croissance de 1500 emplois par an, cela signifie qu’à un moment il faudra pouvoir les héberger en termes de locaux pour travailler, il faudra pouvoir aussi les loger également au sens résidentiel. Nous sommes bien sur un territoire de croissance qui a besoin de continuer à produire.
Nous ne sommes pas en décroissance bien au contraire. Et Sofia Antipolis, je le disais, c’est 46 000 emplois, c’est 17 000 emplois pris en dix ans. Nous voyons que cette croissance, elle est extrêmement forte, avec des emplois à valeur ajoutée, ce qui vient solvabiliser aussi la capacité et la nécessité de continuer à produire, parce que cette croissance nécessitera quoi qu’il arrive de la transaction et derrière de pouvoir avoir des locaux disponibles pour accueillir de l’activité.
Jean-Luc Barthet : tout d’abord, ce que je viens d’entendre, je suis particulièrement ravi de l’avoir entendu à deux titres. Le premier, c’est que ce que je vois, c’est qu’il y a une technopole qui a une vision, un aménageur, qui a une vision. Et aujourd’hui j’en côtoie un certain nombre et tous ne l’ont pas. Déjà de fixer un cadre et de dire aujourd’hui, notre force, c’est la végétalisation dans une technopole et c’est un axe différenciant que l’on veut continuer à porter alors que cette technopole existe depuis déjà de nombreuses décennies. C’est quelque chose qui nous parle parce que je trouve que dans le métier d’investisseur, demain, le sens qu’on pourra donner aux jeunes qui vont venir nous rejoindre, c’est également de pouvoir contribuer à régénérer des immeubles qui ont une obsolescence programmée. C’est de toutes façons, une réalité. Cette obsolescence programmée, elle s’accélérera dans le temps. Parce que la technologie, elle évolue énormément, parce que les usages évoluent énormément. Les attentes des locataires des entreprises sont en pleine évolution également.
Donc oui, nous allons être forcément confronté à régénérer les actifs immobiliers. Quand je vois avec François Moison de VALIMMO REIM, le nombre d’actifs que vous avez pu me montrer, quelque part, la force que j’ai en dirigeant Midi 2i c’est ce que je suis un entremetteur entre le monde institutionnel et le monde de la construction. La singularité de Midi 2I, c’est que nous sommes d’abord et avant tout issus de l’immobilier. Mes premières armes, je les ai faites dans une entreprise major en immobilier et j’ai effectué des travaux pendant des années.
Toute l’équipe que j’ai constituée au niveau des investissements viennent de ce secteur. En effet, il me semble essentiel que ce nous amenons à nos clients, c’est d’abord et avant tout, un support, un actif immobilier. C’est important et en même temps, nous parlons le langage des institutionnels, qui est un langage très financier, qui est un langage avec des risques, qui est un langage avec tout un tas de codes que nous savons appréhender. Finalement nous vulgarisons l’acte de construire à travers leurs codes à eux, très spécifique de financier. Ces opérations représentent des risques, forcément, parce que souvent, quand on parle de régénération d’immeuble, on part d’un immeuble où il n’y a pas forcément de locataire. Dans le contexte actuel, et c’est vrai, il est très difficile mais il n’est que conjoncturel, il n’est pas structurel, donc je pense que dans les mois ou les années à venir, on se repositionnera forcément ici sur ce type d’opération.
Et si je fais des nouvelles opérations à Sophia Antipolis, j’en ferai avec VALIMMO REIM, c’est une conviction. Ce qui est important pour nous, c’est la proximité, la proximité avec l’aménageur, la connaissance des entreprises qui évoluent sur Sophia Antipolis et la compétence. Des compétences spécifiques que VALIMMO REIM possède. Et donc nous, finalement, avec François Moison, nous nous comprenons parfaitement. J’adore ces échanges car cela me fait revenir à mes premiers amours et à partir de là, après, je peux le vulgariser auprès des investisseurs et je peux embarquer des Caisses d’Epargne des Banques Populaires, demain, des mutuelles et des assureurs qui sont pleinement investis dans les territoires et qui veulent faire évoluer les territoires dans lesquels ils sont investis. Humblement, je pense que nous avons la capacité ensemble à les amener sur ce type d’opération.
Pour voir le film de l’intégralité de cette table ronde :
