Le marché de la santé des animaux de compagnie connaît une forte croissance, portée par l’évolution des pratiques vétérinaires et l’essor des groupements. Dans ce contexte, le fonds WELL VET IMMO France est un acteur innovant en matière d’investissement immobilier. Rencontre avec Grégoire Lecomte, son directeur des investissements, qui nous éclaire sur les enjeux, les spécificités et les opportunités de ce secteur encore méconnu des vétérinaires et investisseurs professionnels.
1. Quel est votre rôle au sein de la société de gestion et comment se matérialise-t‑il dans la stratégie d’investissement ?
En tant que directeur des investissements, je porte la responsabilité de définir et d’exécuter la stratégie d’allocation du fonds, d’organiser le sourcing et la sélection des actifs immobiliers de santé animale, puis d’assurer leur structuration et leur acquisition.
Concrètement, cela implique de :
– Définir la thèse d’investissement (rendement visé, horizon, profil risque) en coordination avec le gérant du fonds et les comités d’investissement ;
– Piloter l’équipe investissement : origination, due diligence, asset management et transactions ;
– Sourcer des opportunités (on et off market), initier les négociations, structurer les montages juridiques et fiscaux, et suivre le « closing » ;
– Gérer les relations avec les opérateurs (locataires-exploitants), les partenaires financiers et les conseils (juridiques, techniques, environnementaux).
Ce que nous avons effectué pour les actifs que nous avons acquis tels que ; le Centre Hospitalier Vétérinaire (CHV) Les Cordeliers, à Meaux (77), la Clinique de référé Evolia, à L’Isle-Adam (95) et la Clinique Alliance Vét, au Plessis-Trévise (94).
CHV Les Cordeliers à Meaux.
Mon rôle conjugue vision stratégique, pilotage opérationnel et expertise sectorielle afin d’aligner chaque acquisition avec les objectifs du fonds.
2. Dans le cas particulier du fonds WELL VET IMMO France, quelle est la particularité du sourcing d’actifs dit « d’exploitation » ?
Les brokers (mandataires immobiliers) traditionnels couvrent rarement les marchés dits de niche tel que celui des établissements de santé animale, qui sont souvent animés par des spécialistes issus en général du secteur d’activité.
C’est pourquoi nous investissons dans la connaissance sectorielle et nous constituons notre propre portefeuille via une prospection intensive et le développement d’un relationnel long terme avec les vétérinaires, qu’ils soient indépendants ou dans des groupements.
Sourcer sans intermédiaire, c’est privilégier l’origination directe (off‑market), ce qui implique :
– L’accès à des opportunités exclusives et moins concurrentielles à de meilleures conditions financières ;
– Une meilleure connaissance des vendeurs en construisant la confiance avec des exploitants peu habitués aux investisseurs immobiliers ;
– Le besoin d’expertise technique et réglementaire en interne (bio‑sécurité, process industriels, traitement des déchets) pour évaluer la pertinence de l’investissement.
3. Quelles sont les spécificités de la santé animale comme classe d’actifs ?
Le marché de la santé animale est en forte croissance (Les dépenses des ménages pour les soins animaliers progressent de 4,8% par an en moyenne sur les 10 dernières années, pour un marché dépassant les 5,9 milliards d’euros en 2024 (Etudes INSEE et Xerfi)) soutenu par une progression de la médicalisation des animaux de compagnie et une offre de soins largement étendue. Nous observons une concentration importante et rapide du secteur qui compte à ce jour en France 25% des cliniques détenues par des groupements contre environ 60% en 2024, au Royaume-Uni (The Times, GOV.UK).
La santé animale est une classe d’actifs alternatifs relativement nouvelle et hybride, elle combine :
- Immobilier industriel et logistique (laboratoires, sites de production) ;
- Commerce (distribution, pharmacies) ;
- Immobilier tertiaire spécialisé (cliniques et hôpitaux vétérinaires), qui est la typologie d’actif immobilier retenue pour le fonds WELL VET IMMO France.
Ses spécificités :
– Haute technicité : installation de laboratoire, exigences en biosécurité, process de production, normes CVC, gestion des effluents et déchets biologiques…
– Relation tripartite entre les vétérinaires, les groupements et le bailleur ;
– Immobilier de destination avec granulométrie importante des actifs ;
– Réglementations et risques sanitaires à maîtriser.
4. Quels sont vos critères de sélection des immeubles pour le fonds ?
Nous combinons des critères financiers, techniques, opérationnels et extra‑financiers. Les principaux sont :
– Adéquation technique : capacité d’accueil des clients, process (hauteurs libres, charges au sol, traitement d’air…), conformité aux normes (biosécurité, gestion déchets), coûts CAPEX raisonnables pour mise en conformité ;
– Qualité de l’opérateur/locataire : solvabilité, historique d’exploitation, analyse de la composition de l’équipe (âge des associés, spécialités) stratégie de croissance ;
– Cashflow et structure locative : baux long terme, indexation, clauses d’exploitation, covenants opérationnels, visibilité sur le revenu ;
– Emplacement et accès aux compétences : proximité des zones de chalandise et bassin d’emplois qualifiés ;
– Scalabilité et flexibilité : possibilité d’extension/modularité pour suivre l’accroissement des besoins ;
– Risques réglementaires et environnementaux : permis, contraintes de voisinage, risques liés aux émissions ou déchets ;
– Critères ESG : gestion énergétique, traitement des déchets, bien‑être animal, gouvernance des opérateurs ;
– Liquidité et sortie : attractivité pour d’autres investisseurs spécialisés ou cession aux opérateurs eux‑mêmes.
En synthèse, nous cherchons des actifs techniquement compatibles, des locataires solides, des revenus stables ou en voie de stabilisation, et un profil de valeur créé soit par optimisation opérationnelle soit par le développement.
Vous pouvez lire le témoignage de Stéphane LIBERMANN, Vétérinaire, Spécialiste en Chirurgie au sein du CHV Les Cordeliers en cliquant ici.
Si vous êtes vétérinaire, indépendant ou membre d’un groupement, et que vous envisagez de céder la propriété ou la gestion de votre actif immobilier, sachez que des solutions existent pour valoriser votre patrimoine tout en assurant la pérennité de votre activité. Le fonds WELL VET IMMO France propose une approche sur mesure, fondée sur la compréhension fine de votre métier et de ses enjeux immobiliers.
N’hésitez pas à contacter Grégoire Lecomte.
Comme tout investissement, investir dans un Organisme Professionnel de Placement Collectif en Immobilier comporte entre autres un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Il est rappelé que le montant du capital investi n’est pas garanti et qu’il est recommandé d’investir pendant une période d’au moins 15 ans. Les risques auxquels le fonds est exposé sont détaillés dans le prospectus du fonds, disponible sur demande auprès de la société de gestion.
Les solutions d’investissements et de gestion immobilières de VALIMMO REIM s’adressent exclusivement à des investisseurs professionnels. Notre savoir-faire et notre réseau nous permettent d’investir et de gérer des actifs sur l’ensemble des territoires français pour constituer une allocation immobilière ou diversifier une allocation existante.
