Depuis 30 ans, les investissements ont progressé de 25% en région, car ils apportent un meilleur rendement

Rencontre avec Pierre-Michel Olivier, ex-Directeur investissement régions chez BNP Paribas Real Estate

Bonjour, merci de vous présenter.

Bonjour, je suis Pierre-Michel Olivier, très récent retraité, mais avec une retraite plus active que ce que j’avais prévu. Avant cela, j’ai été promoteur pendant de nombreuses années, d’abord pour le compte de France Construction, devenu maintenant Bouygues Immobilier puis Promogim. J’ai ensuite intégré le Groupe Auguste Thouard qui est devenu BNP Real Estate. On m’a demandé de créer puis de développer l’équipe investissement région BNP Paribas.

Quelles ont été les grandes évolutions du secteur de l’immobilier de bureau en région ?

Depuis 30 ans, il y a eu une énorme évolution en termes de bureaux en région. Il est passé de 5% / 6% du volume des transactions en France, a près de 25% aujourd’hui. Ce qui est significatif. Et nous ne parlons seulement que de volume financier, si nous devons parler de surfaces, nous nous rapprochons des 40%, ce qui est loin d’être neutre.

La question qui s’impose, c’est pourquoi ? Pourquoi ces allocutions plus importantes d’actifs vers les régions versus l’Île-de-France ? Pour moi, il y a deux éléments. D’abord des éléments sociétaux que nous venons de vivre, avec la COVID, qui favorise cette notion de bien-être, de vie agréable en région, donc de travail agréable. C’est la partie subjective. Puis il y a une partie très objective, c’est que sur ces 15 dernières années, les régions ont quand même réussi à rassurer les investisseurs, en termes de résultat. Aujourd’hui, les régions représentent 1,6 million de mètres carrés de transaction par an versus l’Île-de-France où nous sommes à 2 millions, ainsi, nous sommes sur des volumes qui sont loin d’être différenciant. C’est une des raisons pour lesquelles les investisseurs sont rassurés.

Il y a une deuxième raison, les éléments sont purement quantitatifs, sur l’évolution des loyers, qui a été très progressive, raisonnable, également sur les taux de vacance qui sont restés faibles quasiment tout au long de cette période. Ils ont permis de placer les régions comme une zone dont les progressions de résultats sont constantes, régulières, progressives, moins capitalistiques que l’Île-de-France, mais sans à-coups et sans interruption. C’est une des raisons principales pour lesquelles les régions ont favorablement évolué aujourd’hui.

Comment évolue le marché de Nice – Sophia Antipolis ?

Nice et Sophia-Antipolis, dans le contexte évoqué, sont des zones qui se sont extrêmement bien comportés. En 2021, Nice – Sophia-Antipolis s’est positionnée en quatrième rang des zones en termes de volume d’investissement dans les régions après Lyon, Lille et Bordeaux. 2022 sera également une bonne année, malgré les risques que nous vivons actuellement. Les taux de vacance sont toujours assez faibles, entre 3% et 6%, à la limite de la tension locative avec des loyers qui continuent de perdurer notamment pour le prime, voire de progresser.

Sur Sophia-Antipolis et Nice, la plupart des immeubles neufs se louent quasiment entièrement à la livraison, voir dans les 6 mois qui suivent. C’est un phénomène qui est extrêmement attrayant pour les investisseurs, marché pérenne, et qui satisfait à la fois les utilisateurs et les promoteurs investisseurs.

Nous pouvons même dire qu’à ce stade, probablement autour de fin du premier trimestre 2023, à la fois Nice et Sophia-Antipolis, manqueront de produits neufs et livrables. Nous sommes donc dans une période très favorable tant pour les investisseurs que pour les promoteurs.

Comment vos partenaires investisseurs abordent le sujet ISR dans le choix de leurs investissements ?

Tout ce qui est ISR (Investissement socialement responsable), ESG (environnement, société et gouvernance), ce sont des sigles que nous voyons fleurir un petit peu partout, mais qui sont le reflet de préoccupations qui existaient déjà préalablement. Ils sont le souhait principalement des utilisateurs, pour la qualité d’utilisation de leur lieu de travail. Et à la fois, les promoteurs et les investisseurs doivent se mettre au diapason et mettre leurs immeubles en cohérence avec ces souhaits.

En revanche, ce qui est clair, c’est que les crises que nous venons de vivre, à la fois les crises sociétales et économiques, ont extraordinairement accéléré ce phénomène pour deux raisons. D’abord, la nécessité pour les entreprises de fournir à leurs salariés un cadre de travail agréable et efficace. Mais également pour des raisons de coût, purement quantitatif. Les économies nécessaires pour rendre un immeuble peu coûteux en énergie, respectueux de l’environnement…

Il est clair que les investisseurs sont maintenant très attentifs, soucieux de tous ces sujets ISR. Ces codes et ces labels sont devenus des choix primordiaux dans leurs choix d’investissement.

Comment se déroule votre collaboration avec VALIMMO REIM ?

A priori, cela se passe plutôt bien, voire très bien. Ce sont des personnes avec lesquelles il est agréable de travailler. Ils sont disponibles et réactifs, ce qui dans nos métiers sont des éléments particulièrement importants.

Je pense, d’autre part, qu’ils ont un vrai savoir-faire, sur les parties techniques, c’est-à-dire sur la conception et la gestion des immeubles. Ils sont très à l’écoute du marché et c’est normal parce qu’ils sont à la fois investisseurs, promoteurs et gestionnaires. Ce sont pour nous des interlocuteurs de choix.

Ce qui m’intéresse chez eux, c’est qu’ils ont également des idées pour améliorer les immeubles. Ils sont assez précurseurs dans ces idées-là, à la fois sociétales et environnementales. De plus, c’est un peu le côté sudiste, sur lequel j’insiste assez lourdement parfois, c’est qu’ils sont présents sur toute la France, mais nous avons la chance d’avoir leur siège et leurs bureaux juste à côté de Sophia-Antipolis donc pour nous, il faut savoir profiter de leur présence et c’est un vrai plaisir.

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