Rencontre avec François Moison, Président de VALIMMO REIM.
1/ Présentez-nous votre activité.
VALIMMO REIM est une société française de gestion de fonds immobiliers dédiée aux investisseurs professionnels. Nous offrons une approche intégrée de l’ensemble des métiers de l’immobilier et de l’investissement financier, incluant : Fund Management (gestion de fonds), Asset Management (gestion des actifs), Property Management (gestion immobilière), Investment (investissement), Project Management (gestion de projets) et Accounting & Legal (comptabilité et juridique).
VALIMMO REIM s’engage aux côtés des acteurs du territoire en concevant, réalisant et exploitant des projets immobiliers à haute valeur ajoutée, adaptés aux besoins des entrepreneurs et intégrés de manière harmonieuse dans leur environnement. Avec une approche innovante, agile et écoresponsable, VALIMMO REIM participe activement à l’accompagnement et la préservation du tissu économique, à la transformation durable des territoires, tout en répondant aux besoins spécifiques des entrepreneurs et des investisseurs.
Créée en 2007, issue d’un groupe industriel familial, VALIMMO REIM est une société française indépendante de gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs professionnels (Agrément AMF n°GP-202215), bénéficiant du savoir-faire et de l’expérience patrimoniale de la foncière VALIMMO.
VALIMMO REIM c’est un portefeuille de 80 actifs diversifiés à travers la France, couvrant plusieurs secteurs : activités, bureaux, loisirs, commerces et restauration qui compte 400 locataires avec un taux d’occupation de plus de 95%.
2/ Quelles évolutions du marché avez-vous observé depuis 2022 ?
Depuis 2022, deux évolutions majeures ont marqué le marché, principalement dues à la hausse des taux d’intérêt et au durcissement des conditions de crédit :
- Impact sur le compte d’exploitation : L’augmentation des coûts de la dette, notamment pour les prêts à taux variable non couverts, a considérablement réduit le free cash-flow des véhicules d’investissement. Cela a mis sous pression les modèles financiers des acteurs du marché.
- Impact sur le compte de bilan : Les actifs immobiliers sont devenus moins attractifs par rapport aux placements en trésorerie ou obligations, ce qui a entraîné une réévaluation significative des valeurs des biens.
Ces changements ont modifié nos priorités : alors que nous étions auparavant focalisés sur la recherche d’actifs, nous concentrons désormais nos efforts sur la recherche de capitaux.
3/ Quels sont les atouts de VALIMMO REIM pour se développer dans ce marché de la gestion de fonds immobiliers qui est passé de la recherche d’actifs à la recherche de capitaux ?
VALIMMO REIM, pour anticiper cette évolution du marché a modifié ses priorités en privilégiant l’activité de recherche de passif (grâce à notre crédibilité historique auprès de nos partenaires financiers et investisseurs). Cette adaptation au changement de paradigme est possible, car nous pouvons capitaliser sur nos réalisations et le travail effectué.
Nous avons cherché à anticiper cette transition du marché, passant de la recherche d’actifs à celle de capitaux et de dettes, afin de maintenir la création de valeur et d’améliorer notre cash-flow net malgré cette période difficile. Cela a été rendu possible grâce à une stratégie proactive s’appuyant sur nos spécificités développées et perfectionnées depuis plus de dix ans :
- La maîtrise de toute la chaîne de valeur immobilière (des actifs aux utilisateurs locataires) nous permet de ne pas « empiler » les frais, d’être plus proches des besoins des entrepreneurs locataires, des collectivités ou des investisseurs et grâce à cette proximité d’avoir un taux d’occupation de nos bâtiments tertiaires supérieur à 95% mais surtout un taux de recouvrement de 98% ce qui garantit nos capacités en cash-flow en limitant la vacance financière.
- Nous avons historiquement concentré nos investissements dans les territoires à fortes demandes d’espaces de travail tertiaires tels que Sophia Antipolis, le 1er Science Park d’Europe.
- La performance énergétique de nos bâtiments et ses conséquences financières sont au cœur de notre stratégie de création de valeur depuis 2015. En parfait accord avec la politique ESG de VALIMMO REIM dont l’un des principaux enjeux est de privilégier la performance énergétique réelle, nous avons choisi de systématiser l’autoconsommation simple sur nos opérations tertiaires. Ce que nous retenons, c’est que ces choix stratégiques, tant à la conception qu’à la réalisation, comme l’installation d’une centrale photovoltaïque en toiture avec des ombrières et un unique point de livraison accompagné d’un réseau intérieur de bâtiment (RIB), étaient des choix en avance sur leur temps par rapport à la réglementation actuelle, offrant aujourd’hui une performance et un confort énergétiques aux locataires que personne n’avait anticipés en 2014-2015.
- La diversification. Cette stratégie s’étend à la gestion de tous les types d’actifs immobiliers. Outre la construction neuve et la création d’extensions sur des sites en exploitation, VALIMMO REIM s’engage également dans des projets de réhabilitations lourdes et de repositionnements stratégiques. Cette approche permet à VALIMMO REIM de diversifier ses activités tout en garantissant la pérennité des actifs et en prévenant leur décote. VALIMMO REIM va même plus loin pour créer de la valeur immobilière en étant la première et la seule à porter le combat de la généralisation de la mise en place de RIB avec autoconsommation simple aux bâtiments non-tertiaires (industrie et locaux d’activités) qui n’est pas encore autorisée par la législation (en dehors des bâtiments tertiaires).
- Nous nous sommes aussi diversifiés et avons investi dans des secteurs résilients comme l’immobilier de santé animale qui procurent un rendement moins sensible aux fluctuations économiques compte tenu de la qualité des locataires. WELL-VET IMMO France est le premier fonds immobilier dédié aux établissements de soins et services animaliers en France répond aux évolutions des besoins immobiliers des vétérinaires dans un contexte de forte progression de l’activité et de structuration des exploitations. L’ambition du fonds est de s’inscrire comme le premier fonds de référence du secteur en France, en constituant un portefeuille diversifié d’une centaine de millions d’euros d’actifs d’ici 3 à 5 ans est confortée.
- Enfin la qualité de nos relations avec nos partenaires financiers banquiers et investisseurs professionnels depuis 2007 et la confiance que nous avons réussi à bâtir avec eux à travers nos reportings et notre transparence, nous permettent aujourd’hui de préparer le nouveau cycle immobilier qui s’amorcera après la crise inflationniste que nous venons de connaître.
4/ Comment avez-vous fait évoluer vos activités pour continuer à performer dans ce nouveau marché de la recherche de capitaux ?
Alors que nous étions initialement focalisés sur la recherche d’immeubles, nous concentrons désormais nos efforts sur la mobilisation de capitaux et de dettes. L’objectif est d’associer ces ressources à des actifs offrant un fort cash-flow, tiré de loyers d’immeubles adaptés aux besoins des utilisateurs. Par ailleurs, nous avons élargi notre base d’investisseurs, notamment en attirant des family offices qui nous soutiennent aujourd’hui sur des projets souvent orientés Value Add tertiaire.
Le marché immobilier tertiaire professionnel et non résidentiel en France est actuellement confronté à plusieurs défis, mais aussi à des opportunités significatives. L’accent sur la durabilité, l’évolution vers des espaces modulables et l’adaptation aux nouvelles attentes des entreprises sont autant de facteurs qui influenceront l’avenir du secteur.
Cette écoute des locataires nous a permis aussi de vendre des actifs matures adaptés aux besoins des utilisateurs pour garantir des poches de liquidités supplémentaires et être opportuniste dans les années à venir.
5/ Comment voyez-vous se développer votre activité en 2025 ?
Les investisseurs attendent un rendement Cash on cash plus important que lors des années qui ont précédé la crise inflationniste et l’explosion des taux d’intérêt. Nous devons donc améliorer le cash-flow net des fonds malgré cette hausse des taux d’intérêt et préserver la valeur des actifs malgré la décompression des taux de capitalisation.
C’est un véritable défi qui nous ramène à l’essence même de notre relation avec les locataires entrepreneurs. Ces derniers commencent à ressentir un ralentissement économique en cette année 2024. Il est essentiel de rester à leur écoute et de les accompagner au plus près de leurs enjeux, afin d’optimiser le taux d’occupation financier.
Cette stratégie nous permettra d’être au rendez-vous des refinancements dans un meilleur contexte de taux d’intérêt que celui des deux dernières années et d’être opportuniste sur des produits que nous pourrons travailler en Asset management, mais aussi en Value add.
